TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANDIRICI ZAMANAŞIMIYLA KAZANILMASI

Bunu Paylaş

Kanunda öngörülen sürelerce devam eden ve itiraza uğramamış zilyetliğe dayanılarak hak kazanılması durumunda kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanımı gündeme gelmektedir. Bir kimse bu şekilde hak kazanırken o zamana kadar hak sahibi olan kişinin de hakkı sona ermektedir.

1.Olağan Zamanaşımı (Sicile Dayalı Zamanaşımı ):

Türk Medeni Kanunu m. 712 ‘de olağan zamanaşımı ile kazanım şu şekilde düzenlenmiştir:

”Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanımı için aşağıdaki şartlar aranmaktadır:

  • Tapusuz bir taşınmazın mülkiyeti olağan zamanaşımına dayanılarak kazanılamaz. Bir taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanımı için ancak tapuya kayıtlı , özel mülkiyete konu olan taşınmazın olması gerekmektedir.

’’Vergi kayıtlarında yazılı olduğu üzere dava konusu yerin çevresinde mer’a bulunmaktadır. Süresi neye ulaşırsa ulaşsın mer’aların kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. (T.C Yargıtay,8.Hukuk Dairesi ,Esas: 2004/ 7489 Karar: 2004 / 8058 ,Karar Tarihi: 26.11.2004)’’

  • Taşınmazın mülkiyetini kazanacak kişinin adının ya da mülkiyeti kazanacak olana tüzel kişi ise unvanının , o taşınmaza ait sahifenin sütununa yazılmış olması gerekmektedir. Yani gerçek hak durumuna uymayan bir tescil olmalıdır.
  • Tapu kütüğünde adı veya unvanı yolsuz olarak yazılan gerçek kişi / tüzel kişi o taşınmaza malik olma iradesi ile 10 yıl zilyet olmalıdır.
  •  10 yıllık zilyetlik iyi niyetle , davasız ve aralıksız olmalıdır. Taşınmazın mülkiyetini zamanaşımı ile kazanmak isteyen zilyede karşı 10 yıllık zilyetliği süresince asıl hak sahibi tarafından yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılmamış olmalıdır.

”Çekişmeli parselin belediye imar planı içinde olduğu anlaşılmaktadır. Arazilerin, belediye imar planı içerisinde bulunması halinde, imar-ihya suretiyle iktisabı mümkün değildir. Öte yandan, zilyetliğin iktisap sağlaması için ekonomik amaca uygun olması ve kullanımın olarak tespit tarihine kadar sürdürülmesi gerekir. Taşınmazın on yıldır kullanılmadığı ve zilyetliğin kesildiği belirlenmiştir. Bu nedenlerle de iktisap şartlarının oluştuğundan söz edilemez.(T.C Yargıtay,16.Hukuk Dairesi, Esas: 1996/ 2976 ,Karar: 1996 / 2820 ,Karar Tarihi: 17.06.1996)”

Zamanaşımının kanunda öngörülen şartlarla birlikte tamamlanması durumunda yolsuz tescil düzelerek adına yolsuz tescille kayıtlı olan taşınmazın zilyedi mülkiyeti kazandırıcı zamanaşımı ile kazanır. O ana kadar asıl malik olan ancak tapu kütüğünde adı yazılı bulunmayan malik mülkiyet hakkını kaybetmektedir. Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanımı aslen kazanma olup kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi ile bu kazanım kendiliğinden gerçekleşmektedir.

2.Olağanüstü Zamanaşımı ( Sicil Dışı  Zamanaşımı )

Türk Medeni Kanunu m. 713 ‘de olağanüstü zamanaşımı ile kazanım şu şekilde düzenlenmiştir:Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.Özel kanun hükümleri saklıdır.”

Taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanımı için aşağıdaki şartlar aranmaktadır:

  • Taşınmaz, tapusuz yani tapuya kayıtlı olmayan veya tapuya kayıtlı ancak tapuda kime  ait olduğu anlaşılmayan ya da hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş şahıslara ait olmalıdır.
  • Tapuda kayıtlı olsun ya da olmasın ancak özel mülkiyete konu taşınmazlar kazanıma konu edilebilir.

 ‘’Kökleşmiş uygulamalarına göre TMK’nin 713/2. maddesi maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan nedenine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında malikin dava tarihinde bilinmediği kabul edildiğinden davanın öncelikle hazineye yöneltilmesi gerekir. Davada bilinmeme nedeni yanı sıra ölüm nedenine dayanılarak iptal ve tescil talebinde bulunulmuştur. Bu nedenle 636 ve 638 parsel sayılı taşınmazların pay malikleri olan ….. çocukları ….., ….., ….., ….., ….., ….. ve ….. ile ….. çocuğu …..’in mirasçılık belgelerinin alınması için hazinenin de hasım gösterilmek suretiyle dava açılmak üzere davacı tarafa süre ve imkan verilmesi, mirasçıların belirlenmesi durumunda davanın bu kişilere yöneltilmesi, adı geçen pay maliklerinin hiç mirasçı bırakmadan ölmesi halinde TMK’nin 501. maddesi uyarınca son mirasçı olarak Hazineye bırakıldığının, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 33. maddesi ve genel hüküm olan aynı Kanun’un 18. maddesi uyarınca devlete kalan taşınmaz malların tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla edinilemeyeceğinin düşünülmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca usul ve yasaya aykırı kararın BOZULMASINA karar verilmiştir.( T.C YARGITAY,8.Hukuk Dairesi, Esas: 2018/ 13748,Karar: 2019 / 3489,Karar Tarihi: 01.04.2019)’’

  • Taşınmazın üzerinde kanunun aradığı koşullarda 20 yıllık zilyetlik süresi geçirilmelidir.

‘’Mahallinde yapılan keşifte dinlenen yerel bilirkişi ve tanıklar, çekişme konusu taşınmazın davacıların dedelerinden babalarına, babalarından da davacılara kaldığını, taşınmazın buğday ve arpa ekilerek kullanıldığını beyan etmiş iseler de, bilgisine başvurulan bilirkişi ve tanıkların beyanlarının soyut nitelikteki sözlerden ibaret olduğu, zilyetliğin şekli ve süresi ile imar ihyanın ne şekilde gerçekleştiğinin maddi olaylara dayalı olarak somutlaştırılmadığı gibi az yukarıda bahsedilen teknik ve bilimsel veri içeren bilirkişi raporlarında belirtilen hususlardan uzak olduğu anlaşıldığından yerel bilirkişi ve tanık anlatımlarına değer verilmesi mümkün değildir. O hâlde, somut olayda Türk Medeni Kanunu’nun ilgili 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca zilyetlikle mülk edinme koşullarının davacılar yararına oluştuğunu kabul etme olanağı bulunmamaktadır. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.( T.C Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, Esas: 2018/ 16-175, Karar: 2019 / 64, Karar Tarihi: 05.02.2019)’’

  • 20 yıllık zilyetlik süresi malik sıfatı ile davasız ve aralıksız olmalıdır. Gerçek malik tarafından taşınmaz, istihkak ya da el atmanın önlenmesi davasına konu edilmemelidir.  DİKKAT! Olağan zamanaşımı ile kazanımdan farklı olarak iyi niyet aranmamaktadır.

‘’Mahkemece, kazanmayı sağlayan zilyetlik koşullarının davacılar yararına gerçekleştiği kabul edilmek suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de Mahkemenin kabulü dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Dava konusu parsel başında yapılan keşif sonucu dosyaya ibraz edilen … tarihli ziraat yüksek mühendisi raporunda, taşınmazlar üzerinde herhangi bir tarımsal faaliyet yapılmadığı belirtilmiştir. Bilirkişi raporuna ekli fotoğraflardan da çekişmeli taşınmazların taşlık-kayalık ve ham toprak niteliğinde olduğu, herhangi bir imar-ihyanın yapılmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca dava konusu taşınmaz bölümlerinde TMK’nın,… Kanunu’nun maddelerine öngörülen zilyetlikle mülk edinme şartlarının gerçekleşmediğinin kabulü ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu şekilde karar verilmesi isabetsiz olup, … vekilinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde bulunduğundan kabulü ile hükmün bozulmasına Karar verilmiştir.(T.C YARGITAY, 16.Hukuk Dairesi, Esas: 2016/ 2000, Karar: 2018 / 7626, Karar Tarihi: 11.12.2018)’’

  • Taşınmazın mülkiyetini olağanüstü zamanaşımı ile kazanmak isteyen zilyet , hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine ya da tapuda malik gözüken kimsenin mirasçılarına karşı tescil davası açmalıdır.

’’Dava, 4721 sayılı TMK’nın 713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve 17. maddelerine dayalı olarak açılan tapusuz taşınmazın tescili isteğine ilişkindir. TMK’nın 713/3. maddesi uyarınca, bu nitelikteki davalarda Hazine ve ilgili Kamu Tüzel Kişiliğine husumet yöneltilmesi zorunludur. Yasal hasım konumundaki tüzel kişiler davaya dahil edilmeden yargılamaya devamla hüküm kurulması mümkün değildir. Somut olayda dava, Hazineye husumet yöneltilerek açılmış, bozma sonrasında ise … davaya dahil edilmiştir. Ne var ki; karar tarihinden önce yürürlüğe giren 6360 sayılı Kanun’un 1. maddesi gereğince çekişmeli taşınmaz bölümünün bulunduğu …Büyükşehir Belediyesi’nin sınırları il mülki sınırları olarak belirlendiğinden, davada ilgili kamu tüzel kişisi olarak yer alması gereken …. Büyükşehir Belediye Başkanlığı davaya dahil edilerek yöntemince taraf teşkili sağlanmamıştır. Taraf teşkilinin sağlanması dava şartlarından olup, bu şart sağlanmadan davanın esasına girilemez. Hal böyle olunca, öncelikle davacıya … Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nı davaya dahil ederek taraf teşkilini sağlaması hususunda süre ve imkan tanınmalı; taraf koşulunun sağlanması halinde yasal hasım olan … Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın davaya karşı savunma ve delilleri sorulup saptanmalı, bundan sonra iddia ve savunma çerçevesinde toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir. Mahkemece, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olup, temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüyle hükmün BOZULMASINA karar verilmiştir.(T.C Yargıtay,16.Hukuk Dairesi, Esas: 2016/ 6581 ,Karar: 2019 / 2033,Karar Tarihi: 20.03.2019)

  • Davanın konusu , mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az 3 defa ilan olunur.

‘’Kadastro sırasında tescil harici bırakılan ve davaya konu edilen taşınmaz bölümleri hakkında, 4721 sayılı TMK’nın ilgili maddeleri gereğince yerel ve gazete ilanlarının yapılması gerekmektedir. Somut olayda mahkemece, 11.04.2013 tarihli fen bilirkişi raporuna ek krokide (A) harfi ile gösterilen bölümün tamamı ve (B) harfleriyle gösterilen bölümün 1/2’lik kısmının mülkiyetinin davacılara ait olduğunun tespitine karar verilmiş, ancak anılan yasal düzenlemeler çerçevesinde gerekli ilanlar yapılmamıştır. O halde, mahkemece öncelikle TMK’ nın ilgili maddeleri gereğince davanın konusunu oluşturan taşınmaz bölümleri hakkında yasal ilanlar yapılarak itiraz süresi beklenmeli, bundan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Mahkemece belirtilen hususlar göz ardı edilerek hüküm kurulması isabetsiz olup, temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde bulunduğundan kabulüyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.(”T.C YARGITAY ,16.Hukuk Dairesi, Esas: 2016/ 10698, Karar: 2019 / 4846 Karar Tarihi: 25.06.2019)”

  • Son ilandan itibaren mahkeme 3 ay bekler. 3 ay içinde itiraz olmaz ya da yapılan itiraz reddedilirse hakim taşınmazın davacı adına tesciline karar verir.

‘’Taşınmazı ve çevresini tüm yönleriyle gösterecek şekilde yakın plan fotoğrafları çektirilip fotoğraflar üzerinde çekişmeli taşınmaz kabaca işaretlettirilmeli; jeolog bilirkişiden çekişmeli taşınmazın yahut bir bölümünün dereden kazanılıp kazanılmadığı, dere yatağında bulunup bulunmadığı hususlarında ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı; gerektiğinde TMK’nın .. maddesi gereğince yasal ilanlar yapılarak üç aylık ilan süresinin dolması beklenmeli ve bundan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir. Mahkemece belirtilen şekilde araştırma ve inceleme yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, temyiz itirazları açıklanan bu nedenle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.(T.C YARGITAY,16.Hukuk Dairesi, Esas: 2019/ 682,Karar: 2019 / 1764,Karar Tarihi: 14.03.2019)”

Yukarıda aranan şartları tamamlayan açmış olduğu tescil davası hakim tarafından kabul edilirse zilyet taşınmazın mülkiyetini kazanır. Mülkiyet hakkı hakimin verdiği tescil kararı ile değil kanunda öngörülen şartların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılmaktadır.

Av. Nurgül ÇİFCİ

KAYNAK :

1-OĞUZMAN,Kemal,SEÇİLİ,Özer ve OKTAY,Saibe,Eşya Hukuku,2015,İstanbul,Filiz Kitabevi, syf 420 vd.

2-https://www.sinerjimevzuat.com.tr/

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Social profiles
Hemen Ara..